改革开放40年来，房地产业从无到有，并逐渐成为国民经济的重要组成部分。特别是自1998年的住房市场化改革以来，房地产行业的发展真正驶入快车道，更在2003年首次明确了房地产业国民经济的支柱地位。

  40年来，城镇居民居住环境极大改善，人均住房建筑面积从6.7平方米增加到36.9平方米，增长了4.5倍。对经济支撑作用愈发明显，2017年房地产开发投资增速超过7%、商品房销售额超过13万亿元，拉动了上下游数十个行业。对财政收入贡献越来越大，2017年全国国有土地使用权出让收入达到5.2万亿元，在全国性基金收入总额中的比重达到85.3%。

  另一方面，房地产业在发展过程中出现的问题也不容忽视，尤其是不断攀升的房价给经济社会发展带来的隐忧，始终扰动着大众敏感的神经。仅近20年，全国商品房平均价格上涨接近3倍，而京、沪两地房价上涨均近6倍，深圳更是上涨近7倍。

  正因此，调控始终伴随着房地产业的发展。特别是去年以来，“房住不炒”的定位以及相关税收制度改革的推进，引领房地产行业健康、平稳发展的长效机制的轮廓逐渐清晰。

  解决住房短缺住房制度改革迫在眉睫

  随着1977年恢复高考，特别是1978年的十一届三中全会宣布改革开放，大批知识青年开始返城，城镇人口急剧增加，随之而来的是住房的严重短缺。

  1978年10月19日，国务院批转原国家建委《关于加快城市住宅建设的报告》提出，“居住条件十分恶劣，广大群众迫切要求改造”。“城市住房问题，现在已经到了非解决不可的时候了”。明确提出要“加快住宅建设”，到1985年城市人均居住面积要达到5平方米。

  有效增加住宅供应，解决城市住房短缺成为当务之急。而住房制度改革迫在眉睫。

  1980年4月，邓小平同志在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中提到，“房子是可以卖的”。

  随后，中央正式出台规定：“准许私人建房、私人买卖、准许私人拥有自己的住宅”。

  1981年1月，经国务院批准，中国房屋建设开发公司正式成立，担负推进房屋建设的社会化和商品化试点的使命。

  1984年，中央明确“推行住宅商品化”思路，商品房登上历史舞台。

  1988年1月，“第一次全国住房制度改革工作会议”召开，即首次“房改”，明确“变住房实物分配为货币分配”，住房制度改革正式列入中央和地方改革计划。

  1992年10月，党的十四大明确我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。随后，大众创业积极性高涨，房企如雨后春笋般诞生。仅北京从事房地产业的企业就从1991年的3700家暴增到1992年底的17000家。

  数据显示，1949年到1977年底，全国城镇累计新建住宅建筑面积4.93亿平方米，而仅2017年，住宅新开工面积就达到28亿平方米。城镇居民人均住房建筑面积也从1978年的6.7平方米，上升到2017年的36.9平方米，居住条件得到极大改善。

  取消福利分房促房地产业驶入发展快车道

  新中国成立后，我国长期实行福利分房的住房制度。城镇住房主要由国家投资建设，建好的住房主要通过职工所在的单位，按照工龄、职务、学历等打分排队进行分配。对于分配后的住房，只收取象征性的、近乎无偿使用的低租金。

  1998年4月，央行以“特急件”方式将《个人住房担保贷款管理试行办法》发往各商业银行，正式宣布执行贷款期限最长可达20年、贷款额度最高可达房价的70%。5月，央行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。

  同年7月，国务院正式明确“1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”。同时提出“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系”“全面推行和不断完善住房公积金制度”。

  至此，国务院正式宣布福利分房时代结束、住宅商品化时代开启，商品房投资和销售均出现快速增长势头。

  2003年，房地产行业再次迎来“高光时刻”。当年8月，国务院发文指出，“以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用”，并首次明确提出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。

  支柱产业地位的确立，使房地产业步入发展快车道。

  自1998年起，房地产开发投资持续保持了17年的两位数增长；2003年增速突破30%，达到30.3%；2010年达到了33.2%的高位。商品房销售面积也从2000年的1.86亿平方米，上升到2017年的16.94亿平方米；同期商品房销售额则从0.39万亿元上升到13.37万亿元，分别上涨8倍、33倍。

  房价过快上涨加快建立健康发展长效机制

  在房地产市场化进程中，土地市场也在悄然改革。

  2002年5月，国土资源部签发11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停了沿用多年的土地协议出让方式，规定自7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地的使用权，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。这就是后来广为熟知的“招拍挂”。随之而来的，是土地出让金的快速上涨。

  2009年全国国有土地使用权出让收入14239.7亿元，2010年增长104%达到29109.9亿元，2017年增长38%至51780亿元，而今年仅前11个月就已达到53362亿元，同比增长28.9%。

  尽管房地产业已经成为国民经济的支柱产业，但房价的过快上涨也受到争议。

  1998年全国商品房销售均价2063元/平方米，到了2017年销售均价上涨到7892元/平方米，涨了近3倍。

  与房价过快上涨相伴相随的，是调控政策的不断出台。

  2005年3月17日，央行宣布将现行住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平；3月26日，国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出八项措施要求各地采取措施抑制房价过快上涨；4月28日，国务院又出台《加强房地产市场引导和调控的八条措施》，明确享受优惠政策的普通商品房的标准，规定自2005年6月1日其两年内转让商品房要征收营业税，并禁止炒地和期房转让；5月9日，《关于做好稳定住房价格工作的意见》发布，从调整供应、调控需求、整顿规范市场秩序三方面入手，稳定房价。

  这也是进入本世纪后，房地产市场首次全国性大范围调控。

  银根的全面紧缩、楼市的全面整顿，受到爆炒的海南、广西北海、广东惠州等地的楼市，泡沫瞬间破灭。

  自2016年9月30日北京开启楼市调控以来，以“限购”“限价”“限贷”“限售”“限商”为特点的新一轮楼市调控席卷全国。

  2016年底，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位；2017年2月，中央首次提出“研究房地产长效机制和基础性制度安排”；同年10月，十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”；2017年5月，广州、深圳等19个城市成为首批租赁住房试点城市……

  各类调控措施虽然带有浓厚的行政色彩，但随着“租购同权”推行，以及上海、重庆自2011年起试点征收房产税积累了经验，长效机制轮廓逐渐厘清，可以看出中央对解决好房地产市场问题，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制的信心和决心。