这次鼓励租赁市场发展的试点城市，基本都是一二线城市，这些城市租赁相对数量多，租金高，稳定了这些区域的租赁市场，全国租赁市场基本就稳定了。

  发展租赁市场，中央财政要拿出真金白银了。16个城市入围两部委试点范围，试点城市长租公寓市场有望迎来政策利好。

  根据财政部、住房和城乡建设部《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》和《关于组织申报中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》，财政部、住房和城乡建设部于近期组织开展了中央财政支持住房租赁市场发展试点竞争性评审工作。

  按照竞争性评审得分，排名前16位的城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围，名单如下（按行政区划序列排列）：北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都。

  为何是这些城市？

  这一政策有何影响？为何是这些城市入围？

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，两部委此次发布财政支持租赁市场的16个城市试点名单，充分体现了当前发展租赁市场的导向。通过财政政策来落实新发展模式，体现了财政政策的杠杆导向，也体现了发展租赁市场的政策支持力度。

  他说，此次纳入试点名单的城市，是通过竞争性评审获得的，这可能会考虑相关城市发展租赁市场的需求、租赁市场的平台建设、各地这两年租赁市场的试点情况等。试点名单包括了一线城市和部分二线城市，基本上都是东中西部相对规模大的城市。从城市等级看，苏州、西安、沈阳、青岛等热点城市没有纳入试点，此类城市后续需要快马加鞭积极发展租赁市场。

  中原地产首席分析师张大伟认为，此次鼓励租赁市场发展的试点城市，基本都是一二线城市，这些城市租赁相对数量多，租金高，稳定了这些区域的租赁市场，全国租赁市场基本就稳定了。发展了这些区域的租赁市场，基本全国租赁市场也就平稳了。

  “租赁市场的健康是房地产市场健康的一个重要组成部分，只有租赁市场稳定了，买卖市场才能稳定，当下租赁市场的确存在部分问题，但随着政策的重视，租赁市场的稳定可以预期。”张大伟称。

  严跃进认为，对于纳入租赁试点的城市，租赁市场发展的财政资金会更加到位，这有利于租赁市场的发展，包括租赁平台的建立和完善、租赁用地的供给、租客相关租赁权益的保障。财政支持包括财政补贴、税费减免等，相关试点后不排除在此类城市会推出一系列可供示范和借鉴的租赁住房范本。

  自从中央提出租购并举的政策方向之后，住房租赁市场日益受到各界重视。房租虽然波动较小，但热点城市近年来房租也呈现逐步上涨的趋势，逐步增加了租房者的住房开支。

  诸葛找房监测的20个重点城市上半年住房租金均价累计上涨1.67%。其中累计上涨城市15个，累计下跌城市5个，上半年租金均价一线城市上涨较为明显，半年累计上涨达3.41%，重点二线城市半年累计上涨0.67%。

  从近半年全国大中城市租金均价走势来看，1、2月份受春节影响租金均价小幅下滑，随后迎来节后租赁小高峰，成交放量、价格上浮，反映在各个城市租金均价方面有先后之别，整体上3、4月份租金涨幅维持高位。5、6月份随着毕业季的到来，各城市毕业生租赁需求陆续释放，但由于整体租金均价已处相对高位，涨幅有所收窄，各城市变化各异。

  诸葛找房报告认为，总体来看，推动租金上涨的因素有季节性租赁小高峰，归根仍然是人口流入导致租房需求增加。近年来热点城市人才引进力度加大、落户门槛降低，人口吸引力进一步增强，人口流入导致租房需求增加。

  集体土地助力租赁房源供应

  近两年来，中央和地方政府从不同角度为住房租赁市场制定多项政策，鼓励支持住房租赁市场建设、细化管理规范、严格市场监管、同时提供财政金融方面的支持并鼓励多渠道增加供应。这些政策涵盖了供给、需求以及资金保障等多方面。

  在供给端，政策强调增加租赁住房供应，提出集体建设用地建设租赁住房，热点城市增加租赁住房用地供应；在需求端，以鼓励支持居民租赁为主，将住房租金纳入个人所得税专项附加扣除。在资金端，支持优质企业发行债券以发展租赁住房、保障房等。

  张大伟称，2018年全国有百城发布租赁鼓励政策，2019年继续密集发布政策，累计超过30次，其中包括公租房、租赁规范，整顿租赁市场乱象、租金稳定，租赁房源供应等等，都在政策范畴。

  今年年初，集体土地建设租赁房试点工作进入新阶段。自然资源部与住建部联合发文称，原则批准福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

  这已经是第二批利用集体土地建设租赁房试点城市了。至此，试点城市已经扩展到18个城市。

  为何要推进利用集体土地建设租赁房？土地价格是一大优势。

  张大伟表示，目前租赁市场的核心问题是租购比悬殊，开发商开发商品房用于出租的回报率过低，大部分年收益只有1%～2%，这种情况下集体用地因为土地价格相对较低，集体用地建设的租赁房，在租金市场化的情况下，可以达到年投资回报率5%以上，对于集体产权拥有者来说，可以获得稳定回报。

  长租公寓是否迎来利好？

  发展租赁市场，除了增加租赁房源供应外，存量房源的整合也有赖于各类市场主体积极参与，一些企业运营的长租公寓就是其中之一。

  诸葛找房报告显示，通过对典型公寓品牌的分析，人口流入量大、发展潜力大、租房需求旺盛的一线和强二线城市是长租公寓企业布局的重点。上海、北京等人口吸聚城市仍然是企业布局长租公寓的最热门城市。典型企业大多在上海、北京、深圳等城市有布局，广州、杭州、南京也是企业热衷的城市，各大省会城市也均有一定企业布局。这类城市均是人口吸引力较强或旅游业较发达的，租房需求旺盛。

  但盈利难问题仍是困扰各类长租公寓运营商的首要问题，自去年杭多家长租公寓出现“爆雷”事件后，北京、上海、浙江等多省市已开展租金贷业务的监管，不少银行叫停了租金贷业务。今年以来，长租公寓艰难前行，行业整合加速。长租公寓投资周期长、成本高、盈利难的固有属性，使得轻资产、中资产、重资产等不同运营模式都面临着盈利模式的再优化。

  诸葛找房报告称，长租公寓企业应避免盲目扩张，坚决抵制不法企业“激进扩张、违法牟利”等行为。我国长租公寓行业还处于发展初期阶段，政策和市场环境不确定性较大，增强企业自生抵御风险能力尤为重要。

  严跃进也认为，上述两部委出台的租赁试点财政支持政策会引导后续相关开发商和投资者更关注此类城市，同时也有利于各类社会资本加快进入此类市场。